Ley de Copropiedad Inmobiliaria N° 21.442

Principales cambios que debes conocer

La Ley N° 21.442, vigente desde abril de 2022, moderniza el régimen de copropiedad inmobiliaria en Chile, reemplazando la antigua Ley N° 19.537 de 1997. Su objetivo es responder a la realidad actual de condominios, otorgar mayor transparencia y fortalecer los derechos y deberes de los copropietarios.

A continuación, te presentamos los principales cambios que introduce esta normativa.

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1. Obligatoriedad de inscripción en el Registro Nacional de Administradores

La nueva ley exige que todo administrador de condominio (persona natural o jurídica) esté inscrito en el Registro Nacional de Administradores que lleva el Ministerio de Vivienda y Urbanismo (MINVU).

Objetivo: profesionalizar el rol y facilitar la fiscalización.

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2. Creación del Registro Nacional de Copropiedad Inmobiliaria

Todos los condominios deberán inscribirse en un registro oficial del MINVU, incluyendo datos como:

• Reglamento de copropiedad.
• Comité vigente.
• Estado financiero y superficie total construida.
• Certificaciones de seguridad y funcionamiento.

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3. Reglamento de copropiedad obligatorio y actualizado

Todo condominio deberá contar con un reglamento de copropiedad actualizado y protocolizado, adaptado a la nueva ley, en un plazo de 12 meses desde la inscripción del condominio en el nuevo registro.

Incluye normas sobre:

• Uso de espacios comunes.
• Derechos y deberes.
• Sanciones y mecanismos de resolución de conflictos.

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4. Fortalecimiento del comité de administración

El comité ahora tiene atribuciones más claras, incluyendo:

• Representar legalmente al condominio.
• Contratar o remover al administrador.
• Supervisar la ejecución del presupuesto.
• Autorizar mejoras, contratos y reparaciones urgentes.

El número de miembros dependerá del tamaño del condominio, y su elección debe registrarse en el acta correspondiente.

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5. Facultades más amplias para el administrador

El administrador puede:

• Aplicar sanciones estipuladas en el reglamento.
• Suspender el uso de bienes comunes no esenciales por morosidad.
• Cobrar judicialmente los gastos comunes impagos mediante juicio ejecutivo.
• Emitir informes financieros mensuales al comité y anuales a la asamblea.

Debe mantener la documentación contable y legal a disposición de los copropietarios.

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6. Asambleas presenciales, virtuales o mixtas

La ley permite realizar asambleas de copropietarios de forma:

• Presencial.
• Virtual (por medios tecnológicos).
• Mixta.

Esto moderniza la participación y facilita la toma de decisiones, especialmente en comunidades grandes o con copropietarios ausentes.

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7. Fondo de reserva obligatorio

Cada condominio debe mantener un fondo de reserva, alimentado por un porcentaje de los gastos comunes mensuales y otras fuentes (multas, intereses, etc.). Este fondo es exclusivo para:

• Reparaciones mayores.
• Mejoras no contempladas en el presupuesto ordinario.
• Emergencias.

No puede usarse para cubrir morosidades ni gastos comunes corrientes.

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8. Cobranza ejecutiva de gastos comunes

La ley establece que el aviso mensual de gastos comunes firmado por el administrador es un título ejecutivo, lo que facilita y acelera las demandas por deuda.

Esto permite que el condominio acceda rápidamente al embargo y cobro judicial de los montos impagos.

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9. Nuevas sanciones y mecanismos de fiscalización

La ley incorpora sanciones para quienes:

• Incumplan sus deberes como administrador o comité.
• No mantengan al día los registros obligatorios.
• Infrinjan reiteradamente el reglamento de copropiedad.

Se establecen multas aplicables por la Dirección de Obras Municipales (DOM), además de acciones legales por parte de los copropietarios.

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10. Copropiedad en loteos o condominios de casas

Se amplía el alcance de la ley a condominios de casas o sitios en loteos cerrados, integrando la copropiedad horizontal y la copropiedad en extensión bajo un marco común de administración.

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Conclusión

La Ley N° 21.442 marca un cambio estructural en la forma de organizar y administrar la vida en comunidad. Introduce mayor transparencia, participación y profesionalismo, pero también mayores obligaciones para los administradores, comités y copropietarios.

La implementación de sus normas requiere adaptación, pero representa una oportunidad para mejorar la gestión y convivencia en los condominios del país.