¿Qué es la copropiedad inmobiliaria y cómo funciona en Chile?
¿Qué es la Copropiedad Inmobiliaria y Cómo Funciona en Chile?
La copropiedad inmobiliaria es un régimen legal que regula la convivencia, administración y derechos sobre un inmueble compuesto por unidades independientes y bienes comunes, como edificios de departamentos, condominios, centros comerciales u oficinas.
En Chile, este régimen está regulado por la Ley N° 21.442 de Copropiedad Inmobiliaria, vigente desde abril de 2022, que reemplazó a la antigua Ley N° 19.537.
¿Cuándo aplica la copropiedad inmobiliaria?
Este régimen se aplica cuando:
- Un inmueble está dividido en unidades independientes (departamentos, casas, oficinas, locales), y
- Existen bienes comunes que deben ser compartidos por todos (pasillos, ascensores, jardines, techos, muros estructurales, etc.).
Ejemplos: edificios residenciales, condominios de casas, strip centers, oficinas en altura.
Elementos esenciales de la copropiedad
1. Unidades individuales
Cada unidad tiene su propio rol en el Servicio de Impuestos Internos y puede ser vendida, hipotecada o arrendada libremente. El propietario es dueño exclusivo de ella.
2. Bienes comunes
Son las partes del inmueble que pertenecen a todos los copropietarios en forma proporcional (según su «coeficiente de copropiedad»). No pueden ser vendidas por separado.
3. Reglamento de copropiedad
Es el documento que regula la convivencia, derechos y deberes de los copropietarios, el uso de bienes comunes, las sanciones y el funcionamiento de la administración.
¿Cómo se administra un condominio?
1. Administrador
- Es designado por la asamblea de copropietarios.
- Ejecuta las decisiones del comité y la asamblea.
- Administra el edificio: contrata servicios, cobra gastos comunes, mantiene instalaciones, etc.
2. Comité de administración
- Representa a los copropietarios.
- Supervisa la gestión del administrador.
- Puede autorizar gastos, aprobar presupuestos y tomar decisiones operativas.
3. Asamblea de copropietarios
- Es el órgano supremo del condominio.
- Se reúne en forma ordinaria (al menos una vez al año) o extraordinaria.
- Aprueba el reglamento, el presupuesto anual, modificaciones estructurales y otros asuntos importantes.
¿Qué son los gastos comunes?
Son los montos que cada copropietario debe pagar mensualmente para cubrir los costos del mantenimiento del condominio:
- Sueldos del personal, luz, agua, seguridad, mantenciones, seguros, administración, etc.
El monto a pagar se calcula según el coeficiente de copropiedad de cada unidad, salvo que el reglamento disponga otra fórmula.
Derechos y deberes de los copropietarios
Derechos:
- Usar y disponer libremente de su unidad.
- Participar en asambleas y votar en proporción a su derecho.
- Exigir una administración transparente y rendición de cuentas.
Deberes:
- Pagar oportunamente los gastos comunes.
- Cumplir el reglamento de copropiedad.
- Respetar los bienes comunes y la buena convivencia.
¿Qué pasa si hay conflictos?
- El administrador o el comité pueden aplicar sanciones establecidas en el reglamento.
- Las disputas pueden resolverse en la justicia ordinaria o mediante mediación o arbitraje, según lo indique el reglamento.
- El cobro de gastos comunes impagos puede demandarse judicialmente mediante juicio ejecutivo.
Conclusión
La copropiedad inmobiliaria permite organizar jurídicamente inmuebles con múltiples propietarios y bienes comunes. Su buen funcionamiento depende de una administración eficiente, participación activa de los copropietarios y cumplimiento de las normas establecidas. La Ley N° 21.442 otorga un marco moderno y robusto para esta organización colectiva.
